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律师姓名:张向锋律师

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二手房买卖如何防范法律风险?

时下二手房交易火爆,而一些购房者由于对二手房交易并不十分了解而陷入困境,为此,我们特别提醒大家在购买二手房时应注意的一些事项,以防上当受骗。

一般来讲,二手房买卖时所遇到的风险会较高,法律问题也比较多,原因是二手房不是开发商直接卖房,而是从开发商手里买房的人,由于各种原因需要把房子再卖出去。也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产,现在需要变现。更有的二手房买卖是 因为原业主的婚姻有变故,或是出国定居等事由所致。由于卖二手房的原因各不一样,而且二手房的出处和背景各不相同,所以说二手房在交易时更容易遇到法律问题。

上海房产专业律师张向锋提醒注意事项一:

在拆迁区的二手房买卖

刘先生在城区中心购买临街商铺两间,想经过装修改造经营专卖店。因为房子是临街而且考 虑到可以投资经营,所以在谈房价时,成交价格较高。在购买过程中,买卖双方并没有什么大的争议,二手房买卖顺利完成。谁知当刘先生开始经营不久,就接到拆迁通知,而且该条街全部都在拆迁之列。虽然获准在此处开发建设的开发商愿意根据国家有关拆迁规定给其一定的经济补偿。但这些经济补偿对一般的旧住宅区的住宅来说还是比较合适,对于为了经营而用高价从旧房主手里买来并进行了装修的刘先生来说,就十分不合适。而开发商也不肯给予其更多的补偿。

提醒:想要在城区进行投资购房,在进行购房前一定要了解该区域是否在拆迁之列,是否有开发商将在此地开发项目,政府是否在近期或远期在此地区有改造规划等。否则,盲目投资只会使投资人在经济上遭受不应有的损失。

上海房产专业律师张向锋注意事项二:

已有银行按揭的二手房买卖许先生因工作需要打算在一处早已完工的住宅区买一套二手房。经联系,该小区有一住户欲将其已居住一年有余的住房卖出,原因是要出国定居。经全面考察,买卖双方决定成交。二手房主人告诉徐先生,因开发商尚未办下大产权,所以其所拥有住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约,于是双方签订了二手房买卖合同。二手房主人高兴地拿到了房钱,许先生如愿以偿地住进了新建住宅。但是好景不长,没多久,开发商派人前来催促,告诉许先生原房主拖欠银行的按揭贷款,开发商作为连带保证人,要负责催促原房主向银行还款,否则,开发商要收回该房产。这时许先生才如梦初醒,原来自己买的二手房是有债务的房产,只要原房主没有向银行还清借款,尽管有购房合同,开发商也会随时收回房产。

提醒:因为此类二手房复杂的法律关系,决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的,他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产,所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。在购买此类的二手房时,购房人应该全面了解该房产的所有情况,包括审查原购房契约,审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银行按揭,要审查原借款合同。如办理了抵押,还要查验抵押登记手续。弄清楚二手房的主人是否已付清全款,是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话,要弄清楚贷款期限,尚剩多少贷款未还。除此之外,还要知道在办理二手房转让时,银行和开发商是否给予配合。

上海房产专业律师张向锋注意事项三:

夫妻共有的二手房买卖刘某与妻子顾某长期不和。某日,刘某将其名下(即房产证上记载的产权人仅有刘某一人)的夫妻共有房屋以低于市场价的价格出售给朱某,并私自与朱某签订《房屋买卖合同》。次年,顾某因婚姻变故,在离婚诉讼期间,将刘某与朱某二人告上法庭,请求法院确认该房屋买卖合同无效。经法院判决,因共有人擅自处分共有房产,未能得到共有人的追认,认定买卖合同无效。提醒:类似以上案例的情况大体可归为两类,一类是房产证上有夫妻两人的名字,另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人,这两类都属夫妻共有的房产。因此只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效,否则在法律手续上不完善,协议无法律效力。购房人在购买此类二手房时,应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如一方不能来,可让不来的一方给签字的一方授权,并做公证,或请签字一方出具保证函,保证其房产的转让是其夫妻共同同意的,并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这样做看似麻烦,实际上可以避免不必要的风险,根据《婚姻法》,夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产,在婚姻解除时应由夫妻双方来分配,任何一方不能独自侵占共有的财产。所以,在二手房买卖时,一定要留心,避免购房人所签的二手房买卖合同因为二手房主人的婚姻变故而导致无效,或者引起其他麻烦。

注意事项四:

共同拥有产权的二手房买卖二手房当中还有一种共有产权的情况,就是几个朋友,或是几个亲戚,或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产,不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。如果共同所有人里有一个人不同意转让,则转让协议在法律上归于无效,任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。

提醒:当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心,关键要看是否所有的共有人一致同意转让该二手房,最好的方法是购房人应与所有共有人见面,了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件,该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。 所以在购买共同拥有产权的二手房时,一定要重视法律文件的完善,千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。

注意事项五:

欠物业管理费和其他费用的二手房买卖。许女士购得某小区一套二手房。但数月后,小区物业公司给许女士一张交款通知书,写明欠交物业管理费 672.8 元。徐女士以该物业管理费是前业主所欠,拒绝交费,于是小区物业对许女士所住房屋进行停电、停水。为了尽快恢复正常生活,在万般无奈之下,许女士只得交了这笔上任业主欠下的管理费。提醒:我们知道,有物业管理的住宅小区都要收取物业管理费,包括物业管理费、水电费或煤气、取暖费等,购房人在购买这类住宅小区的二手房时就应该注意上述问题。在签订二手房买卖合同时,应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都搞清楚,最好在交易时彻底了解,以避免增加不必要的麻烦。

注意事项六:

拍卖时的二手房买卖拍卖二手房的背景较为复杂,有的情况是二手房主人欠银行的贷款,债务到期无力偿还,被银行诉至法院,进行拍卖。有的是作为抵押物担保,抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪,法院拍卖其房产并没收其财产等等。这时往往是购进二手房的好时机,因为拍卖的价格可能会较为理想。

提醒:购买这类二手房的购房人一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用,而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕,受益人会立即领钱走人,其他的费用则无人会过问,而这些费用很可能由于房产的不可移动性,而仍然会由有关人士前来催缴,所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。因此,购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商,最好制定出相关法律文件。

注意事项七:

已经设定抵押的二手房买卖 根据《城市房地产抵押管理办法》,已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。这就是说,已经设定抵押的房产是可以转让的,但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。如果未经抵押权人同意而转让,在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。 怎样有效避免这种风险呢?在实际案例中,的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去,自己获得房价款后离开,等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳,由此引起更复杂的法律纠纷。

提醒:购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房产管理部门去核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长,然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》只是强调了经抵押权人同意,而没有说明是否需书面同意,抵押房地产可以转让。但在实践中,最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书,这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字,转让协议签署完毕,抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议,然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

注意事项八:

产权关系不清的二手房买卖某个国家机关经调整变成公司,以后该公司又一分为二划成两个其他公司,而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离,有的部分归入一股份公司,有的部分归入一成立的有限责任公司或三产。而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产,历经几次变化,都已划入不同的公司,但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关,所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。现在实际拥有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房,到底这些二手房归谁所有,谁拥有最后处置权,面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办?

提醒:由于各种历史原因或因为不同的机构变动,会导致原来的法律关系的调整。原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动,有时甚至不清。首先,应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。虽然现在旧房产的产权单位名称仍是已不存在的原始国家机关,但每一次的变故都会有上级机关的红头文件,以及原始国家机关对待机关转公司,后又因公司分家划分其财产的内部文件,最后是股份制改造对国有资产入股的法律文件,由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的所有人。尽管历经调整,虽然旧房产的产权证名称没有变更,但实际拥有人已经改变,并且所有历史文件都能证明这些旧房产的历史沿革。所以在理清了这些法律关系之后,投资人就可以与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理产权转移手续。在旧房产转让协议里,投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函,保证在关于旧房产转移过程中,如出现权属争议时,保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益,将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产,建议购房人未理清之前,最好不应贸然与出卖人签约,以免陷入法律困境。

上海房产专业律师张向锋提醒注意事项九:

有法律纠纷的旧房产的交易由于社会上各种复杂的经济关系,使得许多房地产处在法律纠纷之中。例如有的房产被法院强制查封;有的处于拍卖过程中;有的是正在诉讼中的标的物;有的房产的产权关系不明,正处在诉讼审理确权过程之中;还有的房产就要被拿去抵债。有的房产属于合建项目,在合建双方未分配之前,已被另一方以合建合作公司的名义卖掉等等。出卖人在处理上述房产时,大都在价格上让步较大,颇具吸引力。在表面上,购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密,因为房产本身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议,并支付了第一笔款项后,购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧,收不回已支付的款项,继续支付吧,不能明明望着是一个悬崖而往下跳,真是进退两难。

上海房产专业律师张向锋提醒:在购买诸如此类的房产时,最重要的是前期的调查,这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无 长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。

总之,二手房买卖由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房买卖有时会遇到很好的商业机会,但与此同时,风险和问题也比较多。 随着房地产市场的发展,二手房市场也会越来越大,二手房的商机也会随着增加。二手房投资者只要把握好商机,在重要的法律环节上把好关,制作好完善的法律文件,在决策前做好详细的法律与商务调查,还是能够规避风险。



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